第263章 【资产重整】
第263章【资产重整】
“老板,盈置大厦的租赁率已经达到97.5%,其中有25%是外国租户,第一年租金总计272万港币。”黄昌宏汇报道。
林志超对于这个结果并无意外,据港府有关部门的统计:今年全港本地公司注册数为3920家,外地公司为395家,包括美国公司102家,英国公司72家。
来了如此多的外国公司,他们肯定是要在香港中环办公的,这是他们的首选地。如此一来,香港的中环的写字楼出租自然无需担忧。
“租金不错,大概六年回本!”林志超点评道。
这幅地皮面积为1.4万平方尺,当初购买的价格是不到400万港币,建筑费800万,总计投资1200万;这种写字楼的租金差不多可以有8成的净利润,也就是每年可以获得210万左右的纯利润。
就是按照目前的地皮价格,总投资应该是在1800万,那么是八年多回本。
当然,租金是会上涨的,接下来的几年,香港中环甲级写字楼租金,预计将涨至1.5港币以上,而目前才1.1港币每平方尺每月。
黄昌宏接着说道:“盈置大厦写字楼搬入是安排在十二月份,商场则安排至元旦。”
比预期稍微提前一些,整个工期为20个月,速度不算快,毕竟只有22层的高度,每层楼面只有8200~10000平方尺。
而在前世,怡和的康乐大厦52层高,从动工至平顶,只用了18个月时间。
“好,就这样!将鳄鱼恤大厦出售给优衣库企业之后,长江实业及时补充了新的‘收租物业’,这样配置更健康。”
黄昌宏没有接这个话题,反正都是老板的资产,调整一下,他这个副总经理并没有感觉。
待黄昌宏离开后,林志超思考起来。
长江实业集团、长江置业、香格里拉酒店集团、优衣库企业、美丽华酒店,这些都将是将来的‘长江控股公司’旗下的公司。
其中,长江实业集团在1972年,至少要拿出10~15个楼盘(在建或未建),其它资产还有保利建筑、石矿企业、公仔面,还有一些收租物业,比如公仔面的工业大厦、铜锣湾的商住楼(商业部分)、百货业务、及零散收租物业。这样一来,长江实业集团到时候资产规模不小,筹集资本可能是五亿规模(25%公众股)。当然,到时候会根据实际情况,减少上市资产。
其中,长江置业的话,就是写字楼大厦、储备地皮等资产,不上市;到时候还得改个名字,作为家族的收租置业公司。
其中,香格里拉酒店集团,将作为林氏家族的酒店集团来发展,而第一座香格里拉酒店将在六十年代中期开始投资。
其中,优衣库企业也会在1972年上市,筹集资金发展服装产业和少量的地产业,地产业主要是分担风险的作用。
其中,美丽华酒店集团在1972年上市,筹集资金发展地产和酒店相关,八十年代再被长江实业集团,联合‘长江控股’进行私有化;所以,它实际上是长江实业集团旗下的资产,只是暂时出去赚点钱而已。
一番布局下,长江控股旗下的资产,总算是理顺,最终的结果就是:
长江实业集团,是龙头上市公司;
长江置业,是家族收租企业,主要投资写字楼、商铺、高级住宅;
香格里拉酒店集团,是林氏家族的酒店集团,将来也许会考虑上市;
优衣库企业,是服装综合的上市公司。
以上的四个,再加上未发展的‘传媒集团’,相当于有五个企业,在‘长江控股’旗下。
长江实业旗下的‘长虹工业大厦(观塘)’开幕,由于另外一座工业大厦已经转给优衣库企业,所以这座大厦是长江实业的第一座工业大厦,并作为‘饮料食品生产基地’。
长虹工业大厦也是12层高,每层楼面面积1.6万平方尺,总计19.2万平方尺。其中‘长虹饮料食品公司’,预留了三层楼。
剪彩仪式结束后,林志超和唐彩芸考察了‘公仔面’生产车间,这里只是部分的产能;还有一部分产能,在长江工业园区,后续会逐渐搬过来。
公仔面在香港很流行,且没有竞争对手,香港总计250万人,一年平均每人消费3袋左右,而价格只需要4毛。
当初就是为了考虑香港的消费水平,将价格定在了4毛,这个价格是日本方便面市场的当前价格。而在之前,日清拉面大概是5.6毛(折合港币)。
4毛的价格,对于香港人来说,只要有工作是都可以接受的。
“食品安全很重要,陈经理,你们一定要管理好生产车间,严格要求大家。”林志超套着白色的大褂,戴着一定帽子,叮嘱道。
就好比林志超一直叮嘱轮船一样,特别要重视天气变化,航道不能轻易变更等,免得一次泄露石油,要损失自己几百万美金(有保险公司承担,但如果超出,就会自己赔偿)。
陈平认真的说道:“老板放心,我们一直坚持4S管理、食品安全管理等制度,严格要求每一名工人。”
林志超点点头,原来的长江工业集团有一个部门,专门研究企业的管理制度。5S管理制度目前不现实,就连日本人都只是注重‘5S管理’的前两项。
公仔面虽然脱离长江工业集团,但管理层是长江工业集团培养出来的,管理水平都非常高,质素也非常优秀。
“豚骨面一时半会还不会完成研发,公仔面也只需保持香港和星岛的市场发展。所以,我打算给你加加担子!”林志超笑着说道。
他算得上是‘知人用人’的巅峰,很多子公司总经理和高层,都是林志超从公司的中低层干部提拔起来的,而且是亲自提拔的。在林志超的脑海里,大概装着上百个人才的资料,这些人才都已经是过滤过后的,并且林志超会关注他们。
陈平马上说道:“老板你安排,我一定好好干,不影响公仔面的管理和销售!”
在他的心中,老板是极具魅力的人,有强大的领导能力,对职员体恤,眼光极强!
跟着这样的老板做事,总是充满着激情澎拜,干劲十足。
林志超点点头,说道:“我想研发一款功能饮料,就是可以为卡车司机、加班白领提神的饮料,具体晚点讨论。所以,我提拔你担任‘长虹饮料食品’的总经理,筹备一个‘功能饮料’研发团队,记得要专业性的团队,从事制药类的人才。”
他说的就是红牛,但林志超只知道佩服有咖啡因、牛磺酸、维生素、肌醇这四个,甚至维生素有很多种。
当然,只要团队建立起来,三五年功夫就能研发出‘原始配方’,后期在出售的时候,也可以调节。
陈平询问道:“提神的饮料,有汽还是无汽?”
林志超笑道:“这些都是次要的,会根据各国的法律,或者口味,进行改变。重要的是,我们要花长时间和精力,去创造原始配方。提神是关键,一般来说,咖啡因、氨基酸(牛磺酸也是氨基酸)什么的,应该都能提神!”
陈平说道:“好,我开始组建这个研发团队!”
林志超说道:“嗯,不要怕花钱,每一件产品研发成功,获得的利润将是研发成本千倍万倍。”
言下之意,哪怕是海外人才,如果有需要,也可以聘请至香港。
“好的,我明白的。”
陈平当然知道,作为曾经的长江工业集团一员,多少创新产品和技术,在香港诞生,令世界刮目相看。
随后,林志超夫妇便离开。
长虹食品饮料公司成立之后,会纳入长江实业旗下。
红牛这个产品,研发周期可能是十年,推广周期可能又是十年,走向世界可能又需要十年,所以压根不急。
十月下旬,林志超来到纽约。
他现在一年有三个月以上的时间,是在国外度过,主要的工作就是和各国政客、商人聚会。想要做一个世界性的商人,就不能远离政治,当然一定要远离内地的政治。
所以,林志超和很多国家的政要都认识,比如今年他除了在日本打造六艘油轮、两艘1.2万吨‘卡保奇式’货船外,还在法国打造了一艘七万吨的油轮和一艘三万吨的货轮,并和法国总统会面。
欧洲的船虽然贵一些,但性能方面、功能方面,还是略胜过日本造船。更重要的是,林志超需要开拓人脉关系,因为也要做别人的生意,所以要礼尚往来。
林志超到了纽约后,在和海陆联运的创始人麦克莱恩聚会中,他对林志超讲道:“林先生,奥纳西斯也在纽约,你们都是搞航运的,要不一起认识认识?”
林志超同意了,见见也好,毕竟麦克莱恩都介绍了,不见有些不给面子。
麦克莱恩高兴的说道:“好,我来撮合你们见面!”
他喜欢林志超的理由很简单,那就是林志超和他一样看好货柜运输。
两人在一家高档酒店用餐,喝着红酒,俨然已经成为了朋友。
期间,林志超也说道:“麦克莱恩先生,你认不认识约翰肯尼迪?”
麦克莱恩笑着说道:“林,你莫非对美国政治感兴趣?”
林志超摇摇头,却笑着说道:“我只是对未来的美国总统感兴趣!”
麦克莱恩顿时很惊讶,说道:“肯尼迪没有宣布参选呢?”
林志超说道:“这是他的策略,如果他现在宣布,那么他将受到很大的压力。麦克莱恩先生若是想玩‘押注游戏’,可以和我一起试试。如果我们押中了,也许能提前让世界看到集装箱海运的潜力。”
麦克莱恩疑问道:“这个就算是总统,也不能干涉吧?”
林志超在桌子上画起来,并解释道:“这里是越南,也许是一个火药桶;这里是香港,有可能成为美军的基地。如果采用集装箱海运”
他没有说太多,因为这个想法有些天马行空,此时美国人还没有派特战队进入越南呢!
麦克莱恩惊喜的说道:“确实是一个可能出现的情况,林先生,你的眼光真长远。不过我很好奇,将来集装箱海运成为趋势,你到底是经营油轮为主,还是经营货柜船为主?”
林志超笑道:“油船为主,货柜船为辅,亦会进入码头领域。麦克莱恩先生,你不是担心我会成为你的对手吧?”
麦克莱恩回应道:“不是,毕竟我们不是在一个地区!”
随后,两人结盟,打算想办法加入‘约翰·肯尼迪’的支持团队。至于麦克莱恩为什么也选择此时还不明显的约翰·肯尼迪,完全是跟着在押注。
要知道,民Z党的初选都还没有开始,一般都有好几位民Z党的参议员竞争,大概是在明年的3~6月初选,但一般会在明年初就开始宣布、筹备、拉票。
所以这个时代的约翰·肯尼迪只是不起眼的一位,美国人选总统总是要金援的,林志超依靠麦克莱恩参加进去,说不定也能露个面。
当然了,林志超肯定不会牵涉过深,反正肯尼迪也挨不过几年。
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“老板,盈置大厦的租赁率已经达到97.5%,其中有25%是外国租户,第一年租金总计272万港币。”黄昌宏汇报道。
林志超对于这个结果并无意外,据港府有关部门的统计:今年全港本地公司注册数为3920家,外地公司为395家,包括美国公司102家,英国公司72家。
来了如此多的外国公司,他们肯定是要在香港中环办公的,这是他们的首选地。如此一来,香港的中环的写字楼出租自然无需担忧。
“租金不错,大概六年回本!”林志超点评道。
这幅地皮面积为1.4万平方尺,当初购买的价格是不到400万港币,建筑费800万,总计投资1200万;这种写字楼的租金差不多可以有8成的净利润,也就是每年可以获得210万左右的纯利润。
就是按照目前的地皮价格,总投资应该是在1800万,那么是八年多回本。
当然,租金是会上涨的,接下来的几年,香港中环甲级写字楼租金,预计将涨至1.5港币以上,而目前才1.1港币每平方尺每月。
黄昌宏接着说道:“盈置大厦写字楼搬入是安排在十二月份,商场则安排至元旦。”
比预期稍微提前一些,整个工期为20个月,速度不算快,毕竟只有22层的高度,每层楼面只有8200~10000平方尺。
而在前世,怡和的康乐大厦52层高,从动工至平顶,只用了18个月时间。
“好,就这样!将鳄鱼恤大厦出售给优衣库企业之后,长江实业及时补充了新的‘收租物业’,这样配置更健康。”
黄昌宏没有接这个话题,反正都是老板的资产,调整一下,他这个副总经理并没有感觉。
待黄昌宏离开后,林志超思考起来。
长江实业集团、长江置业、香格里拉酒店集团、优衣库企业、美丽华酒店,这些都将是将来的‘长江控股公司’旗下的公司。
其中,长江实业集团在1972年,至少要拿出10~15个楼盘(在建或未建),其它资产还有保利建筑、石矿企业、公仔面,还有一些收租物业,比如公仔面的工业大厦、铜锣湾的商住楼(商业部分)、百货业务、及零散收租物业。这样一来,长江实业集团到时候资产规模不小,筹集资本可能是五亿规模(25%公众股)。当然,到时候会根据实际情况,减少上市资产。
其中,长江置业的话,就是写字楼大厦、储备地皮等资产,不上市;到时候还得改个名字,作为家族的收租置业公司。
其中,香格里拉酒店集团,将作为林氏家族的酒店集团来发展,而第一座香格里拉酒店将在六十年代中期开始投资。
其中,优衣库企业也会在1972年上市,筹集资金发展服装产业和少量的地产业,地产业主要是分担风险的作用。
其中,美丽华酒店集团在1972年上市,筹集资金发展地产和酒店相关,八十年代再被长江实业集团,联合‘长江控股’进行私有化;所以,它实际上是长江实业集团旗下的资产,只是暂时出去赚点钱而已。
一番布局下,长江控股旗下的资产,总算是理顺,最终的结果就是:
长江实业集团,是龙头上市公司;
长江置业,是家族收租企业,主要投资写字楼、商铺、高级住宅;
香格里拉酒店集团,是林氏家族的酒店集团,将来也许会考虑上市;
优衣库企业,是服装综合的上市公司。
以上的四个,再加上未发展的‘传媒集团’,相当于有五个企业,在‘长江控股’旗下。
长江实业旗下的‘长虹工业大厦(观塘)’开幕,由于另外一座工业大厦已经转给优衣库企业,所以这座大厦是长江实业的第一座工业大厦,并作为‘饮料食品生产基地’。
长虹工业大厦也是12层高,每层楼面面积1.6万平方尺,总计19.2万平方尺。其中‘长虹饮料食品公司’,预留了三层楼。
剪彩仪式结束后,林志超和唐彩芸考察了‘公仔面’生产车间,这里只是部分的产能;还有一部分产能,在长江工业园区,后续会逐渐搬过来。
公仔面在香港很流行,且没有竞争对手,香港总计250万人,一年平均每人消费3袋左右,而价格只需要4毛。
当初就是为了考虑香港的消费水平,将价格定在了4毛,这个价格是日本方便面市场的当前价格。而在之前,日清拉面大概是5.6毛(折合港币)。
4毛的价格,对于香港人来说,只要有工作是都可以接受的。
“食品安全很重要,陈经理,你们一定要管理好生产车间,严格要求大家。”林志超套着白色的大褂,戴着一定帽子,叮嘱道。
就好比林志超一直叮嘱轮船一样,特别要重视天气变化,航道不能轻易变更等,免得一次泄露石油,要损失自己几百万美金(有保险公司承担,但如果超出,就会自己赔偿)。
陈平认真的说道:“老板放心,我们一直坚持4S管理、食品安全管理等制度,严格要求每一名工人。”
林志超点点头,原来的长江工业集团有一个部门,专门研究企业的管理制度。5S管理制度目前不现实,就连日本人都只是注重‘5S管理’的前两项。
公仔面虽然脱离长江工业集团,但管理层是长江工业集团培养出来的,管理水平都非常高,质素也非常优秀。
“豚骨面一时半会还不会完成研发,公仔面也只需保持香港和星岛的市场发展。所以,我打算给你加加担子!”林志超笑着说道。
他算得上是‘知人用人’的巅峰,很多子公司总经理和高层,都是林志超从公司的中低层干部提拔起来的,而且是亲自提拔的。在林志超的脑海里,大概装着上百个人才的资料,这些人才都已经是过滤过后的,并且林志超会关注他们。
陈平马上说道:“老板你安排,我一定好好干,不影响公仔面的管理和销售!”
在他的心中,老板是极具魅力的人,有强大的领导能力,对职员体恤,眼光极强!
跟着这样的老板做事,总是充满着激情澎拜,干劲十足。
林志超点点头,说道:“我想研发一款功能饮料,就是可以为卡车司机、加班白领提神的饮料,具体晚点讨论。所以,我提拔你担任‘长虹饮料食品’的总经理,筹备一个‘功能饮料’研发团队,记得要专业性的团队,从事制药类的人才。”
他说的就是红牛,但林志超只知道佩服有咖啡因、牛磺酸、维生素、肌醇这四个,甚至维生素有很多种。
当然,只要团队建立起来,三五年功夫就能研发出‘原始配方’,后期在出售的时候,也可以调节。
陈平询问道:“提神的饮料,有汽还是无汽?”
林志超笑道:“这些都是次要的,会根据各国的法律,或者口味,进行改变。重要的是,我们要花长时间和精力,去创造原始配方。提神是关键,一般来说,咖啡因、氨基酸(牛磺酸也是氨基酸)什么的,应该都能提神!”
陈平说道:“好,我开始组建这个研发团队!”
林志超说道:“嗯,不要怕花钱,每一件产品研发成功,获得的利润将是研发成本千倍万倍。”
言下之意,哪怕是海外人才,如果有需要,也可以聘请至香港。
“好的,我明白的。”
陈平当然知道,作为曾经的长江工业集团一员,多少创新产品和技术,在香港诞生,令世界刮目相看。
随后,林志超夫妇便离开。
长虹食品饮料公司成立之后,会纳入长江实业旗下。
红牛这个产品,研发周期可能是十年,推广周期可能又是十年,走向世界可能又需要十年,所以压根不急。
十月下旬,林志超来到纽约。
他现在一年有三个月以上的时间,是在国外度过,主要的工作就是和各国政客、商人聚会。想要做一个世界性的商人,就不能远离政治,当然一定要远离内地的政治。
所以,林志超和很多国家的政要都认识,比如今年他除了在日本打造六艘油轮、两艘1.2万吨‘卡保奇式’货船外,还在法国打造了一艘七万吨的油轮和一艘三万吨的货轮,并和法国总统会面。
欧洲的船虽然贵一些,但性能方面、功能方面,还是略胜过日本造船。更重要的是,林志超需要开拓人脉关系,因为也要做别人的生意,所以要礼尚往来。
林志超到了纽约后,在和海陆联运的创始人麦克莱恩聚会中,他对林志超讲道:“林先生,奥纳西斯也在纽约,你们都是搞航运的,要不一起认识认识?”
林志超同意了,见见也好,毕竟麦克莱恩都介绍了,不见有些不给面子。
麦克莱恩高兴的说道:“好,我来撮合你们见面!”
他喜欢林志超的理由很简单,那就是林志超和他一样看好货柜运输。
两人在一家高档酒店用餐,喝着红酒,俨然已经成为了朋友。
期间,林志超也说道:“麦克莱恩先生,你认不认识约翰肯尼迪?”
麦克莱恩笑着说道:“林,你莫非对美国政治感兴趣?”
林志超摇摇头,却笑着说道:“我只是对未来的美国总统感兴趣!”
麦克莱恩顿时很惊讶,说道:“肯尼迪没有宣布参选呢?”
林志超说道:“这是他的策略,如果他现在宣布,那么他将受到很大的压力。麦克莱恩先生若是想玩‘押注游戏’,可以和我一起试试。如果我们押中了,也许能提前让世界看到集装箱海运的潜力。”
麦克莱恩疑问道:“这个就算是总统,也不能干涉吧?”
林志超在桌子上画起来,并解释道:“这里是越南,也许是一个火药桶;这里是香港,有可能成为美军的基地。如果采用集装箱海运”
他没有说太多,因为这个想法有些天马行空,此时美国人还没有派特战队进入越南呢!
麦克莱恩惊喜的说道:“确实是一个可能出现的情况,林先生,你的眼光真长远。不过我很好奇,将来集装箱海运成为趋势,你到底是经营油轮为主,还是经营货柜船为主?”
林志超笑道:“油船为主,货柜船为辅,亦会进入码头领域。麦克莱恩先生,你不是担心我会成为你的对手吧?”
麦克莱恩回应道:“不是,毕竟我们不是在一个地区!”
随后,两人结盟,打算想办法加入‘约翰·肯尼迪’的支持团队。至于麦克莱恩为什么也选择此时还不明显的约翰·肯尼迪,完全是跟着在押注。
要知道,民Z党的初选都还没有开始,一般都有好几位民Z党的参议员竞争,大概是在明年的3~6月初选,但一般会在明年初就开始宣布、筹备、拉票。
所以这个时代的约翰·肯尼迪只是不起眼的一位,美国人选总统总是要金援的,林志超依靠麦克莱恩参加进去,说不定也能露个面。
当然了,林志超肯定不会牵涉过深,反正肯尼迪也挨不过几年。
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